INFORMACIÓN DE COMPRA
Información de compra

Contrato privado de compraventa

Una vez elegida la propiedad y acordados los términos del contrato, es necesario garantizar la compra. Esto se puede llevar a cabo mediante un contrato privado entre las partes, momento en el que se suele pagar el 10% del precio de compra.

El pago de esta cantidad puede hacerse en efectivo, por transferencia, o mediante cheque bancario. Desde la firma del contrato de compraventa hasta la escritura suele transcurrir una media de 3 a 5 días, tiempo durante el cual se preparan las escrituras y se comprueba el estado legal del inmueble.

Escritura de compraventa ante notario

La formalización de la escritura de compraventa (escritura pública) debe ser firmada ante un notario por ambas partes.

¿Es necesario acudir a un notario? Si

¿Quién paga los gastos de notaria y de asistencia legal?

En teoría es el vendedor quien paga los honorarios del notario si no se acuerda de otra forma. Las tarifas se aplican en base a la escala establecida por la ley. Es recomendable que el comprador solicite la ayuda de un abogado recomendado por SATEK que hable su idioma para que le asesore en los aspectos legales. Los honorarios del abogado representan aproximadamente el 0,5% del precio de compra de la propiedad.

Honorarios de SATEK

Los honorarios de SATEK varían en función del tipo de propiedad. La comisión suele correr a cargo del vendedor y es, por regla general, un porcentaje del precio de venta que puede variar dependiendo del precio y tipo de propiedad.

Si el comprador contrata nuestros servicios exclusivos de PERSONAL SHOPPER para que le gestionemos la búsqueda de una propiedad y negociemos la compra, en este caso la comisión será abonada por el comprador (por lo general será del 3% del valor de la propiedad)

Inscripción

¿Es necesario inscribir el nuevo título de propiedad?

Sí, esto se realiza mediante la inscripción de la escritura de compraventa (escritura pública) en el Registro de la Propiedad.

Los gastos de Notaría y Registro están establecidos por ley conforme a una escala de porcentajes. La suma de ambos suele ser aproximadamente el 1% del precio de compra.

Por lo general, los impuestos y gastos directamente relacionados con la compra de una propiedad representan aproximadamente un 10% del precio de compra de la misma.

Propiedad

¿Existen distintas formas de propiedad?

Una propiedad puede pertenecer, además de a una persona física, a una o más empresas. Las empresas propietarias pueden ser españolas o extranjeras.

¿Cuando se toma posesión de la propiedad?

En el momento de la firma de la escritura de compraventa ante el Notario

Impuestos

¿Existe un impuesto sobre la compraventa?

Para las propiedades nuevas directamente de promotor o constructor existe un 10% de IVA, más un 1,5% de impuesto de Actos Jurídicos Documentados; ambas tasas pagadas por el comprador.

Sin embargo en locales comerciales y algunos garajes (no pertenecientes a la vivienda) comprados a promotores o constructores, el IVA es del 18% más 1,5% de impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Para las viviendas de segunda mano hay un Impuesto de transmisiones que se aplica según el siguiente baremo:

8% hasta 400.000€
9% 400.001€ – 700.000€
10% desde 700.001€

También está la “Plusvalía” (no confundir con el impuesto sobre el beneficio obtenido de la venta, a cargo del vendedor). La Plusvalía le corresponde, en teoría, al vendedor y es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno desde la fecha de la compra hasta su venta. Desde enero 2013, es obligatorio aportar justificante de pago de la Plusvalía como requisito para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.

Impuestos anuales

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.)

Es un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, calculado en base al valor catastral de la misma. El porcentaje lo fija cada Ayuntamiento, y por lo tanto varía según la ubicación de cada propiedad. Como referencia, los baremos aplicables oscilan entre el 0,3% y el 1,3% del valor catastral del inmueble.

El valor catastral es un dato importante ya que en base a su importe se calculan otros impuestos, aparte del I.B.I. Antes de formalizar la compra de la propiedad, ha de obtener del vendedor la copia del último recibo de I.B.I. pagado, donde podrá comprobar tanto el valor catastral de la propiedad como el importe del impuesto.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Es un impuesto anual y debe abonarse a partir del año siguiente a la compra. La Agencia Estatal Tributaria española (Hacienda) asigna a cada propietario no-residente unos ingresos anuales estimados correspondientes al 2% del valor catastral de sus bienes inmuebles en España. Si el valor catastral se ha actualizado después del 1 de enero de 1994, es un 1,1% del valor catastral.

La tasa del impuesto es del 24,75%, aplicable sobre la base imponible (que, como hemos dicho antes, es el 2% – ó 1,1% según el caso – del valor catastral).

En caso de que el propietario no residente en España perciba ingresos por el alquiler de la propiedad, dichos ingresos están sujetos a un impuesto del 24,75%. En ese caso, no tendría que abonar la tasa anteriormente descrita durante el periodo de tiempo que la propiedad genere ingresos por alquiler.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los residentes en España están sujetos a normativas tributarias específicas que tienen en cuenta situaciones individuales en lo relativo a ingresos por trabajo, inmuebles en propiedad, deducciones fiscales, etc. Por lo tanto, estimamos que no es el propósito de esta breve guía informativa especificar el tipo de impuesto a aplicar en estos casos, ya que no es genérico, al contrario que en el caso de propietarios no-residentes. Recomendamos la consulta a un asesor profesional cualificado.

Impuesto sobre el Patrimonio

Se ha aprobado la aplicación del Impuesto sobre el Patrimonio durante los años 2011 y 2012, como medida excepcional. Este impuesto es aplicable tanto a propietarios residentes como no residentes en España. El baremo oficial del porcentaje del impuesto varía entre el 0,2% y el 2,5% del valor neto de los bienes. El valor neto tiene en cuenta deudas hipotecarias, así como una exención de 700.000€ (tanto para residentes como para no-residentes).

La base imponible, en el caso de bienes inmuebles, corresponde al mayor de los siguientes valores: el valor catastral, el precio de la compra ó el valor comprobado por la Administración a efectos de otros impuestos.

En el caso de residentes en España, existen una serie de deducciones adicionales aplicables en función a diversos criterios.

Empresa propietaria no residente

Cuando la propiedad pertenece a una empresa no residente, ésta tiene que pagar un impuesto especial. Desde 1996 el tipo impositivo aplicable es del 3% del valor catastral de la propiedad.

Impuesto de recogida de basura

Será pagado a las autoridades locales.

Cuotas de la Comunidad de Propietarios

Estas cuotas serán pagadas a la Comunidad de Propietarios por los servicios y mantenimiento de las zonas comunes cuando el inmueble se encuentra en una urbanización o condominio.

Permisos de Residencia

¿Es necesario tener un permiso de residencia para comprar una propiedad en España?

No, a menos que se resida por más de 183 días al año.

Los ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea deben obtener un visado en el consulado español del país de origen previo a la solicitud de residencia.

Se puede obtener el permiso de residencia con la adquisición de vivienda en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante.

El solicitante deberá acreditar disponer de una inversión en bienes inmuebles de 500.000 euros libre de toda carga o gravamen

El permiso inicial de residencia para inversores tendrá una duración de dos años. Una vez cumplido dicho plazo podrán solicitar la renovación por el mismo plazo de dos años.

Si la compra es inferior a esa cantidad, deberá salir de España y renovar su visado al cumplimiento del mismo (cada tres meses).

La adquisición de la nacionalidad española como regla general exige la residencia de la persona en España durante diez años de forma legal, continuada e inmediatamente anterior a la petición de la nacionalidad.

N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros)

Todo comprador que no sea de nacionalidad Española ha de obtener un “NIE” de la Policía local. Este número es obligatorio y necesario para cualquier transacción relacionada con la compra ó venta de una propiedad, incluyendo contratación de suministros, pólizas de seguros, etc.

El contenido de esta guía tiene carácter informativo exclusivamente; está sujeto a posibles errores, omisiones ó cambios y no debe considerarse como sustituto del consejo de un profesional legal y/o fiscal. La precisión no queda garantizada.

Cuadro resumen

Fases
1 Contrato de compraventa
2 Escritura de compraventa
3 Registro de la escritura


Gastos e impuestos en la compra
Gastos Impuestos Total (media)
Agencia Abogado Notario + Registro Impuestos a la compraventa 10/12%
del valor de compra
General Personal shopper 0/0,5%
del valor de compra
1%
del valor de compra
Vivienda nueva Segunda mano
- 3% 10% + 1,5%
8% hasta 400.000€
9% 400.001/700.000€
10% desde 700.001€


Impuestos anuales
IBI (Impuesto de Bienes e Inmuebles) Impuesto sobre la renta Impuesto sobre el patrimonio Basura Comunidad
0,3/1,3%
del valor catastral de la vivienda
(entre 150/500€ de media)
No residente Residente 0,2% y el 2,5% del valor neto del bien
exento para patrimonios inferiores a 700.000€
Entre 80/150€ al año Entre 20/60€ al mes
Propiedad Alquiler Consultar al asesor fiscal
Valor catastral * 1,1% * 24,75% 24,75% de los ingresos de alquiler
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